Превращаем однушку в загородный дом

Сейчас по всему Подмосковью насчитывается более 700 коттеджных поселков. Тем не менее загородная недвижимость для основной массы москвичей остается по-прежнему недоступной. Эксперты «КДО»* решили выяснить, что можно купить за МКАД, продав типовую однокомнатную столичную квартиру в спальном районе, стоимость которой не превышает $200–220 тысяч

Конечно, наше внимание привлек сегмент эконом-класса. Это объекты до $400 тыс., выполненные под чистовую отделку, включая стоимость земли и коммуникаций. В пределах 80 км от МКАД за эти деньги можно приобрести небольшой дом с земельным участком до 15 соток либо таун-хаус, метраж и качество постройки которого будут лучше, но с меньшим земельным участком. Еще есть небольшое количество предложений и в ценовом диапазоне $250–280 тыс., но все они представлены на удалении от 60 км от МКАД. Доступных предложений в близлежащих к Москве районах с развитой инфраструктурой за приемлемые для покупателей эконом-класса деньги крайне мало.

Решение всех бытовых проблем в таких поселках — вывоз мусора, уборка снега и пр., — как правило, ложится на плечи владельцев. Инфраструктура в поселках эконом-класса минимальная и нередко ограничивается лишь охраной. Отделка и озеленение — также за счет собственника. При строительстве домов подобного класса используются дешевые строительные материалы: пеноблоки с облицовкой из кирпича или штукатурки, гораздо реже — съемная опалубка и сэндвичи.

Цена предложения в поселках эконом-класса во многом определяется стоимостью земли, поскольку себестоимость строительства коттеджей в данных поселках довольно низкая ($400–600 за 1 кв. м). Однако если покупатель захочет построить дом самостоятельно, чтобы сэкономить несколько десятков тысяч долларов, то его ждет разочарование. Все поселки эконом-класса реализуются с домовладениями, на данный момент участков с подрядом в этом классе практически не существует. Дело в том, что с точки зрения прибыли застройщику выгодно возводить типовые дома по отлаженной технологии и тем самым снижать их себестоимость. Итак, что же загородный рынок недвижимости может предложить покупателю с бюджетом до $200 тыс.? По такой стоимости предлагаются домовладения площадью около 200 кв.м на участке 12 соток. Стандартная планировка, блочный фундамент, стройматериалы из дерева. Поселок будет снабжен различными элементами инфраструктуры, например спортивным центром и магазином.

Более дешевые предложения представлены в восточной части Подмосковья – там можно найти варианты домовладений, находящихся на границе сегментов «бизнес» и «эконом», по стоимости последнего. Чтобы затраты на строительство и подведение коммуникаций были оправданы, домов в таких поселках возводят обычно много — порядка 200–300. В ближайшем Подмосковье предложений в строящихся поселках экономкласса практически нет. На сегодняшний день домовладения стоимостью до $200 тыс. в организованных коттеджных поселках представлены в основном на удаленности более 90 км от МКАД. Примером могут послужить поселки на Симферопольском и Каширском направлениях («Велигож» — стоимость домовладений $160–200 тыс., «Тарасково» — $145–234 тыс.), а также проекты дальних дач на Ярославском («Заповедное» — цена предложения от $113 тыс., «Татьянино» — стоимость коттеджей от $150–170 тыс.) и Новорижском направлениях (поселок «Красный ручей» — цена $130–140 тыс. за дом).

Мировая практика показывает, что структура предложения на рынке недвижимости в целом повторяет социальную структуру населения. Таким образом, ограниченность платежеспособного спроса в сегментах бизнес- и премиумкласса будет способствовать повышению интереса застройщиков к сегменту эконом-класса. Уже сейчас некоторые девелоперы, ранее специализировавшиеся на строительстве элитной недвижимости, объявили о своих намерениях осваивать низкий ценовой сегмент (например, компания «Элит Строй», корпорация «Инком»). На сегодняшний день сегмент бизнес-класса перенасыщен, что приводит к падению темпов продаж (2–4 дома в месяц). На этом фоне поселки эконом-класса, наоборот, демонстрируют увеличение темпов реализации возводимых объектов. В среднем в таких поселках продаются от 10 до 17 домов в месяц. Безусловно, этот показатель положительно влияет на экономику проекта. К тому же невысокая стоимость земли в дальнем Подмосковье также увеличивает доходность проекта, делая его более выгодным.

Сейчас в сегменте эконом-класса низкий уровень конкуренции, высокий уровень спроса. В Подмосковье достаточно свободной земли, которую можно застраивать поселками эконом-класса. В целом можно сказать, что в 2008–2009 годах доля сегмента эконом-класса будет увеличиваться. Основной объем предложения будет сдвигаться за 50 км от МКАД, а также будет развиваться сегмент «дальние дачи», потому как планировать проекты эконом-класса недалеко от Москвы на сегодняшний день девелоперам невыгодно. Высокая стоимость земельного участка и подведения коммуникаций, длительность получения исходно-разрешительной документации на проект — все это делает себестоимость строительства очень высокой и фактически вымывает эконом-класс из ближайшего Подмосковья. В среднем по миру стоимость земельного участка составляет 8–15% от стоимости проекта. У нас же эта цифра доходит до 40%. Кроме того, на Западе, где экономный сегмент существует, земельный участок обычно приобретается на кредитные средства, то есть на более дешевые деньги.

В России кредиты на приобретение участка дают крайне неохотно и только крупным компаниям, поэтому девелоперы обычно используют для приобретения участка собственные средства, взятые из оборота. После чего эти средства оказываются фактически замороженными на период получения исходно-разрешительной документации, то есть на годполтора, после чего компания уже может осуществлять продажи и получать рефинансирование. Такое положение вещей значительно влияет на себестоимость проекта и делает невыгодным развитие рынка экономкласса в ближнем Подмосковье. Наиболее перспективными в плане застройки являются территории, значительно удаленные от Москвы, на берегах крупных водохранилищ или находящиеся около лесных массивов. Увеличение активности застройщиков наблюдается сейчас на южных, восточных и северо-восточных направлениях: Симферопольском, Каширском, Егорьевском и Ярославском. На данный момент в сегменте эконом-класса загородной недвижимости работают в основном строительные компании, которым необходимо загрузить свои мощности, и ряд компаний, желающих получить соответствующий опыт. Но, безусловно, ситуация будет меняться и в недалеком будущем эконом-классом будут заниматься и крупные строительные компании.

* "КДО" - журнал "Коттедж. Дача. Офис"

Добавить комментарий Зарегистрируйтесь на сайте чтобы иметь возможность оставлять комментарии